Как узаконить строительство мансарды

 

Столичные власти возобновили борьбу со строительством незаконных мансард. Юристы рассказали "РБК-Недвижимости", какие документы необходимо подготовить и согласовать с госорганами для возведения надстроек, а также как легализовать уже существующую мансарду.
Строительство мансарды может улучшить жилищные условия собственников жилых домов или принести доход коммерческим организациям. Однако для этого необходимо четко понимать юридические процедуры, которые позволяют это сделать либо до начала строительства, либо после того, как произведено самовольное увеличение площадей. Кроме того, законодательство имеет ряд ограничений, которые не позволяют признать законность надстройки. В этой статье мы раскажим, как нужно вести себя во всех перечисленных случаях.

Как подготовить документы для строительства мансарды
Строительство мансарды - по сути, реконструкция здания, поскольку увеличивается количество этажей и меняется его высота. Градостроительный кодекс однозначно говорит, что надстройка здания - это реконструкция. Чтобы ее осуществить, необходимо разработать проектную документацию и согласовать ее в установленном законом порядке. С юридической точки зрения процедура получения разрешения на реконструкцию сравнима с получением разрешения на строительство.  
"Чтобы узаконить мансарду, необходимо составить план-проект надстраиваемого этажа. После того как он будет утвержден заказчиком, его необходимо передать для согласования и утверждения  в органы префектуры - административно-техническую инспекцию, комитет по градостроительству и архитектуре, если здание находится в охранной зоне или относится к памятникам архитектуры, - в органы охраны культурного наследия, где необходимо получить разрешение на производство реконструкции. Для этого нужно собрать все возможные документы, которые вас попросят предъявить. 

Легализация построенной мансарды
Прямого запрета в законодательстве на возведение мансард в жилых домах и коммерческих объектах в Москве нет. Также нет запрета и на то, чтобы узаконить уже возведенную мансарду. Это касается как обычных зданий, так и памятников архитектуры. Хотя с памятниками архитектуры все намного сложнее. Все изменения, связанные с памятниками, регулируются охранными обязательствами. Собственник здания (или арендатор) имеет возможность присоединить мансарду только в том случае, если историческое здание когда-то имело такую надстройку. При этом вариант с новой мансардой должен полностью соответствовать историческому виду.
Однако, сейчас органы (Москомархитектура и Мосжилинспекция), уполномоченные согласовывать уже возведенные надстройки либо те, которые могут быть возведены даже на обычных зданиях, отказываются это делать. "Возможно, это связано с тем, что часть москвичей против надстроек, и представители власти не хотят вступать в конфликтные отношения сразу после выборов", - комментирует она.

Чем может помочь суд
По словам адвоката Андрея Комиссарова, для процедуры "легализации" самовольной постройки необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности  (мировой, районный) по адресу земельного участка. К иску необходимо приложить целый ряд документов, в числе которых: подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок; подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ). Также нужно приложить документы, подтверждающие, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Запрет на оформление мансард в собственность

Если физическое или юридическое лицо не владеет участком, то узаконить надстройку невозможно. Об этом говорит ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если ее сохранение нарушает права  или создает угрозу жизни или здоровью третьих лиц, например соседям, рассказывает Иван Гриценко.

Напомним, что власти Москвы возобновили борьбу с незаконно построенными зданиями, в том числе через судебные инстанции. Так, в отношении трех адресов районные суды вынесли решения о сносе. Это два дома на Новослободской улице, д. 62 и д. 4/19, стр. 1 и д. 3а, стр. 2 по Большому Златоустинскому переулку. Также департамент градостроительной политики Москвы сообщает, что дела еще по двум адресам в настоящее время находятся на рассмотрении в судах. Кроме того, столичные власти подготовили комплект документов для обращения в суд еще по 20 адресам незаконно возведенных мансард на крышах жилых домов в Центральном округе. Мансарды-объекты самостроя были выявлены на Сретенском бульваре, Мясницкой улице, Большой Ордынке, в Большом Трехгорном и Колокольниковом переулках, на Фрунзенской набережной.

 

Борьба Мосгорнаследия с незаконными пристройками

В течение 2014г. демонтирована незаконная мансарда на доме Пастернака в Оружейном переулке, д. 3, стр. 1., площадь которой составляла 385 кв. м. Там расположились японское кафе и французская блинная, а сама постройка появилась еще в 2002г. За демонтаж и восстановление кровли собственники надстройки должны будут заплатить городу 5 млн руб.

Объект культурного наследия регионального значения "Ансамбль доходной застройки, XVIII-XIX вв. - Жилой дом с лавками, 1821 г., 1836 г." по адресу: улица Покровка, д. 6, был надстроен мансардой, разрешительная документация на возведение которой на памятнике истории и культуры Мосгорнаследием не выдавалась.
Незаконные перепланировки грубо исказили исторический облик и объем здания, что привело к нарушению градостроительной характеристики объекта культурного наследия и к нарушению исторически сложившегося фронта застройки по улице Покровка. В 2013г. надстройка была признана самовольной, а собственников обязали восстановить исторический облик за свой счет.
Один из недобросовестных пользователей объекта выразил готовность произвести снос указанной мансарды за счет собственных средств. Он был проинформирован Мосгорнаследием о порядке проведения данных работ, а 22 августа 2014г. собственник представил на согласование в Мосгорнаследие конструктивный раздел проекта приспособления для современного использования и проект разборки существующей современной крыши. 12 сентября 2014г. вышеуказанная документация согласована Мосгорнаследием.
Еще один объект культурного наследия "Жилой дом Главсевморпути" (известный как "Дом полярников") на Никитском бульваре, д. 7б, был надстроен жилой мансардой собственником одной из квартир без оформления разрешительной документации. В результате строительных работ искажена целостность восприятия памятника и нанесен грубый ущерб объекту культурного наследия. Стоит отметить, что "Дом полярников" - один из знаковых образцов сталинского ампира. В результате обращения департамента культурного наследия в Пресненский районный суд города Москвы возведенная мансарда признана незаконной, а собственник обязан осуществить ее снос за свой счет.

 

Что ждать продавцам и покупателям от рынка недвижимости в 2019 году.

Эксперты рассказали, как действовать в условиях снижения спроса, подорожания ипотеки и переход на эскроу-счета  2019 год может стать переломным для рынка жилья. Переход на работу с эскроу-счетами с 1 июля, повышение ипотечных ставок, большие объемы предложения в сегменте новостроек – главные факторы, которые будут определять будущее рынка недвижимости. О том, как продавцам и покупателям вести себя на рынке в нынешних условиях, рассказали эксперты в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2019 году: что будет с ценами, как повлияет переход на счета эскроу и что делать покупателям?».

Цены упрутся в падающий спрос

Главное, с чем придется жить рынку недвижимости в 2019 году, – это снижение спроса. «На мой взгляд, отложенный спрос в основном реализован – как за счет снижения цен и появления бюджетных предложений на рынке, так и благодаря дешевой ипотеке, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - К слову, всплеск покупательской активности в 2018 году не привел к росту цен – цена метра что на первичном, что на вторичном рынках выросла всего примерно на 3%, тогда как число сделок увеличилось очень значительно» (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2018 года» и «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU»). По мнению директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, спрос на жилье в 2019 году может снизиться примерно на 20%: «Причина – снижение доступности жилья для населения, у которого к тому же не растут реальные доходы. Стоимость строительства жилья увеличивается за счет перехода на проектное финансирование, роста НДС и валютных курсов. Это происходит на фоне повышения ипотечных ставок, а ведь сейчас по ипотеке продается примерно 65% квартир комфорткласса». В период планомерного удешевления ипотеки в компании отмечали, что как только средняя ставка снижалась на один процентный пункт, спрос на жилье увеличивался на 10%. При росте ставок эта закономерность может работать в обратную сторону, считает эксперт. Сами банки говорят, что даже без дальнейшего взрывного роста ставок уже весной спрос на ипотеку может заметно снизиться (см. «Банки ждут 20-процентного снижения спроса на ипотеку в ближайшие месяцы»). При этом общие расходы застройщиков из-за повышения цен на строительные материалы, роста НДС и перехода на банковское финансирование могут вырасти на 17%, говорит Дмитрий Цветов. Девелоперы, возможно, попытаются хотя бы частично переложить эти расходы на плечи покупателей. Но повышение цен в этом случае упрется в финансовые возможности людей. «Конечная цена определяется готовностью покупателей ее заплатить, - отмечает эксперт. - Если люди окажутся не готовы к справедливой цене, столичные девелоперы скорее согласятся потерять в доходности, но сохранить спрос на уже существующие проекты, а затем в экономическую модель будущих проектов заложить более плавный ценовой рост. Но и снижать цены относительно нынешних в новых условиях возможности нет». Вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Валерий Виноградов считает, что повышение цен в условиях снижения доходов населения – опасное решение: «Попытка застройщиков компенсировать падение доходов путем повышения цен, столкнувшись со снижением платежеспособного спроса, может привести к замедлению и даже остановкам продаж, что, в свою очередь, может вызвать финансовые сложности застройщиков и, следом, банкротства».

Все на эскроу

На рынке новостроек главное событие года – переход на счета эскроу и проектное финансирование. Изначально предполагалось, что те объекты, разрешение на строительство которых будет получено до 1 июля 2018 года, будут продаваться по старым правилам. Это привело к тому, что застройщики до середины прошлого года массово получали разрешения на строительство, а затем спешили вывести новые объекты в продажу. Однако в конце прошлого года правила поменялись: с 1 июля 2019 года на эскроу-счета переходят все. Для некоторых проектов, правда, планируется сделать исключение, но кто попадет в категорию счастливчиков – до сих пор неизвестно.

Новые правила заметно осложняют жизнь застройщикам – вместо бесплатных денег дольщиков им придется использовать банковские кредиты. Из условий, которые банки озвучивают сейчас, понятно, что ставка будет плавающей и зависеть от объема средств на счетах эскроу на текущий момент времени. Например, Сбербанк в конце прошлого года заявлял, что собирается кредитовать застройщиков жилья в рамках проектного финансирования с участием эскроу-счетов в среднем под 7-8%. При этом ставка может колебаться во время жизненного цикла кредита от 12% до 4,5-6%. «При блокировании на счетах эскроу денежных средств дольщиков в большем объеме, чем тело кредита, ставка для застройщика будет снижаться. Соотношение, заявленное Сбербанком, 20% эскроу – 1% ставки кредита», - говорит руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов. Несмотря на то, что названные ставки ниже, чем предлагаются сейчас без эскроу-счетов, общие расходы застройщиков на выплату процентов вырастут. Ранее финансовый директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев говорил, что в среднем кредитный портфель на проекте вырастет в 7-10 раз – ведь проектным финансированием придется покрывать до 85% стоимости проекта, тогда как раньше к кредитным деньгам можно было прибегать лишь частично (с. «Переходный период: первые застройщики завели эскроу-счета»). Дмитрий Цветов из ГК «А101» прогнозирует, что переход на проектное финансирование повысит затраты на строительство на10%.

Что меняется для рынка и покупателей

Помимо роста расходов застройщиков и введения новой схемы расчетов, поменяется и стратегия девелоперов. «Принятая реформа приведет к переделу строительного рынка. Многие игроки уйдут с рынка, «укрупнятся» - произойдут слияния и поглощения. Реформа будет «подталкивать» застройщиков к продажам максимально готового жилья. Возможности приобрести жилье на стадии невысокой строительной готовности уменьшатся», - говорит Валерий Виноградов. Продажи на ранних стадиях не исчезнут с рынка совсем. «В условиях плавающей ставки проектного финансирования застройщики заинтересованы в реализации на всех стадиях строительства. Но при новой схеме с рынка уйдут дисконты на начальной стадии», - считает Дмитрий Логинов («Бон Тон»). «Раньше можно было продавать какую-то часть квартир почти «в ноль» ради получения средств на строительство. Но с переходом на проектное финансирование острая необходимость срочно привлекать деньги исчезнет, зато нужно будет обслуживать банковский кредит. Это лишает смысла активные продажи квартир «на котловане», которые всегда были самыми дешевыми на рынке», - подчеркивает Дмитрий Цветов. В среднесрочной перспективе, по мнению Дмитрия Логинова, строители будут пытаться максимально сокращать сроки строительства, поскольку от этих сроков теперь зависят сроки начисления процентов по банковскому кредиту: «Тут возникает новая проблема, что в погоне за сроками строительства может быть принесено в жертву качество строительства».

Зона риска

Власти объясняли необходимость реформы защитой интересов дольщиков. «Эскроу-счета – это банковская гарантия возврата средств, если дом не достроят. С другой стороны, дольщик в этом случае отдает деньги банку в безвозмездное пользование, без процента, - отмечает Олег Репченко. - Когда дольщик отдавал деньги напрямую застройщику, он мог выиграть за счет более низкой цены на ранних стадиях. Теперь застройщики не смогут пользоваться этими деньгами, поэтому и давать такой же дисконт дольщику им будет невыгодно. То есть, по сути, в новых условиях дольщик просто замораживает свои деньги на банковском счете. Если человек не будет покупать квартиру, а просто положит деньги в банк под процент, к окончанию строительства выбранного проекта у него уже будет больше денег на руках. Вероятно, многие покупатели так и будут поступать - если, конечно, речь не идет о самых востребованных проектах, где будет риск упустить подходящий вариант планировки». Также возникает интересный момент с ипотекой. По словам Дмитрия Логинова, в случае, если проект не будет достроен и покупатель решит расторгнуть договор, он получит обратно только свой взнос и погашенное на этот момент тело кредита: «Проценты за пользование станут вашими убытками. В теории убыток можно попытаться взыскать с застройщика, но перспективы такого процесса довольно сомнительны, так как проблемный объект предполагает банкротство застройщика». То есть банки возьмут деньги дольщика в бесплатное пользование, предоставят недостающую сумму в кредит, заработают на процентах с ипотеки и проектного финансирования для застройщика, а в случае остановки стройки (которую сами же банки проверяли и контролировал) риски все равно частично переносятся на покупателя-ипотечника. Самое главное, что переход на новую схему не избавляет от основного риска – банкротства застройщика. Более того, этот риск даже усугубляется, особенно для небольших застройщиков, которые могут «не потянуть» новые расходы или не получить банковское финансирование. По слова Дмитрия Логинова, в зоне риска – проекты со смешанной экономикой, то есть ЖК, которые реализуются сейчас и после 1 июля 2019 года должны будет перейти на эскроу-счета. Новые проекты, которые изначально не получат одобрение банка, просто не будут стартовать, а вот ранее выведенные на рынок проекты могут столкнуться с неполучением необходимого для продолжения стройки финансирования. Проблемы начнутся у тех домов, по которым процент проданных квартир будет ниже процента готовности объекта. «Это означает, что при переходе на банковское финансирование застройщик не сможет обеспечить блокирование на эскроу-счетах средств, достаточных для расчетов с банком. В этом случае банки начнут требовать дополнительных обеспечений либо будут закладывать свои риски в процентную ставку. А это опять повышение себестоимости», - говорит эксперт. Это достаточно серьезная проблема. По оценке Минстроя, получить проектное финансирование не смогут около 30% проектов в России. «Недавно в Минстрое заявили, что, если какой-то проект не попадет под критерии проектного финансирования, ему предложат «небанковский продукт», позволяющий достроить объект», - отмечает Дмитрий Цветов. Но пока непонятно, что это будет за продукт и как он будет функционировать.

Когда и как продавать

Ситуация со спросом затрагивает и продавцов на вторичном рынке. «Осенью на рынке был большой всплеск покупательской активности, однако крупные агентства отмечают, что ближе к концу года он пошел на спад (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2018 году: ажиотаж на вторичном рынке закончился еще осенью»). Пока еще спрос находится на достаточно хорошем уровне, но уже есть тренд на снижение и дальше он будет набирать обороты», - считает Олег Репченко. Этот фактор может привести к снижению цен на квартиры. По словам Валерия Виноградова, сильнее спад затронет квартиры в старом жилом фонде (при большом физическом и моральном износе застройки конца 40-х-начала 60-х годов прошлого века). В жилом фонде 70-90-х годов прошлого века при среднем или низком физическом, но высоком моральном износе будет наблюдаться стагнация. А вот на новые дома, построенные с начала 2000-х годов и до наших дней, цены могут даже немного подрасти. Тем, кто хочет продать квартиру, эксперты рекомендуют не затягивать с этим вопросом, так как пока еще можно рассчитывать на покупателей, которые не успели приобрести квартиру осенью. «При этом лучше не жадничать с ценой и ориентировать на уровень, близкий к нижней границе цен на аналогичные предложения в вашем районе, - рекомендует Олег Репченко. - Если вы сейчас поставите высокую цену, есть опасность, что квартира зависнет на рынке и в результате ее придется продавать намного дешевле, когда спрос иссякнет».

 

Переселенцам из аврийного жилья обещают дешевую ипотеку

Минстрой предложил новые механизмы расселения аварийного жилья. Регионы смогут предоставить людям субсидии и социальную ипотеку с комфортной ставкой. Кроме того, появятся жилищные фонды для переселения граждан. А некоторым даже не придется переезжать. Если это возможно, дома будут ремонтировать.

Сейчас все предложенные механизмы находятся на обсуждении. "При ведомстве создана рабочая группа по разработке законодательства, которая уже концептуально поддержала предложения министерства", - сообщили "Российской газете" в министерстве строительства и ЖКХ.

Речь идет об инструментах поддержки инвесторов, которые реализуют проекты развития территорий, изменениях, которые позволят расходовать федеральные средства на субсидирование граждан и поддержку застройщиков, реализующих проекты освоения территорий. Принятие всех этих законодательных изменений планируется в первом полугодии 2019 года, уточнили в министерстве. На обсуждении находится пакет документов, которые вносят изменения в Жилищный и Градостроительный кодекс, готовятся подзаконные акты к ним.

Об этом "РГ" сообщил координатор проекта Общероссийского народного фронта "Народная оценка качества" Виктор Рожков. Переселенцам из аварийного жилья предлагают предоставить базовые гарантии и дополнительные возможности.

"Базовая гарантия - это выкупная стоимость жилья", - поясняет исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева. Использовать ее можно на приобретение нового жилья или, к примеру, на получение квартиры в спецжилфонде.

Решение о создании спецжилфонда будет приниматься регионом. Право на бессрочное проживание в таком фонде будет предоставляться собственникам квартир в аварийном доме и членам их семей в обмен на выкупную стоимость. Переселенцам будет предоставлена равнозначная площадь помещений, но квартиру нельзя приватизировать.

"Такое жилье может быть востребовано у тех, кто не может нести расходы на содержание собственного жилья (налоги, взносы на капитальный ремонт)", - пояснили в минстрое. Граждане могут проживать в таком жилье бессрочно, пока не примут решение о приобретении его в собственность либо найме другого жилья.

К дополнительным возможностям относятся субсидии на приобретение нового жилья взамен аварийного и социальная ипотека. Причем параметры социальной ипотеки пока предложены весьма привлекательные. Первоначальным взносом по ней будет служить выкупная стоимость помещения. А процент по кредиту предлагается субсидировать в пределах ключевой ставки, говорится в материалах, предоставленных на рассмотрение рабочей группе. То есть 7,75 процента от рыночной ставки переселенцу платить не придется. Но пока это предложение, окончательные параметры ипотеки будут еще не раз обсуждаться, прежде чем их закрепят законодательно.

В задачи минстроя входит создание комплекса инструментов, которыми могли бы воспользоваться в своей работе регионы, не обязательно всеми. "Поскольку социально-экономическая ситуация в различных регионах разная, мы предлагаем дополнительные механизмы расселения именно как опцию, которую регион сможет выбрать сам, в том числе для разных населенных пунктов внутри региона, - отметили в минстрое. - Например, в крупных городах будет актуально привлечение частных инвесторов, для удаленных населенных пунктов, из которых население выезжает, будут востребованы субсидии, которые дадут право гражданам купить жилье в другом городе". Работа ведется и по уточнению законодательной базы. "Первое - это введение однозначных понятных критериев признания домов аварийными, второе - разработка критериев признания домов ветхими", - отметил Рожков. Изменения в постановление правительства, которые конкретизируют критерии аварийного жилья и вводят понятие ветхого многоквартирного дома, минстроем подготовлены.

"Предполагается, что будет прописан перечень исчерпывающих критериев, с применением которых дом будет признаваться аварийным или ветхим", - поясняет Светлана Разворотнева. Это должно также решить проблему, когда аварийные дома остаются не включенными в программы расселения. Законодательное закрепление понятия "ветхое жилье" ожидается уже в этом году, сообщили в министерстве. Предполагается, что для ремонта ветхих домов регионы смогут сформировать подпрограммы.

Сложностей в этом деле две, говорит Разворотнева. Во-первых, необходимо дать регионам такие правила работы с этими домами, которые не позволят признавать ветхими дома, которые на самом деле пора сносить. Второе - будет ли ремонт ветхих домов финансироваться из фондов капремонта или можно будет направить часть средств нацпроекта? Этот вопрос пока остается открытым.

 

Оспорить кадастровую оценку можно будет без суда!

 

Министерство экономического развития решило поменять кардинальным образом процедуру оспаривания кадастровой оценки. Новый законопроект предусматривает отмену досудебных комиссий и предлагает несогласным вначале обратиться с претензией в само государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое и производило эту оценку. Эта тема была одной из центральных на заседании рабочей группы при Госдуме РФ по имущественным налогам, кадастровой оценке и оценочной деятельности.

Жалобы на самих себя

По словам заместителя директора Департамента недвижимости Минэкономразвития Андрея Берестянского, недовольный результатами кадастровой оценки для начала должен обратиться со своими претензиями в ту самую организацию, которая проводила ГКО (государственную кадастровую оценку).

То есть «ГБУ предлагают стать еще и экспертным советом, хотя такая структура уже существует при саморегулируемых организациях (СРО)», — замечает в этой связи вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман.

В такой конструкции есть все основания для вывода о том, что ГБУ будут всеми возможными способами доказывать свою правоту. Тем более, в законопроекте предусмотрен пункт, что если суд подтверждает ошибочность оценки ГБУ в более, чем в 20% случаев, то его руководитель может быть уволен.

Сложно себе представить, какое давление будет оказываться на судью, который вынося справедливое решение по снижению кадастровой стоимости тем самым будет снижать налоговые поступления в бюджет региона, да еще и будет «виновен» в отставке руководителя ГБУ. Кстати, в случае, если истец докажет ошибочность кадастровой оценки со стороны ГБУ, ему обязаны будут компенсировать все судебные расходы.

Круговая порука

Основная цель разработанных поправок особенно и не скрывается МЭРом – это полностью ликвидировать возможность оспаривания, пользуясь проверенными временем институтами гражданского общества – комиссиями, в которые входят помимо чиновников и профессиональных оценщиков представители бизнес-объединений. ГБУ – это тот орган, который стоит в первую очередь на страже интересов государства, точнее наполнения его бюджета. А следовательно, он будет делать все возможное, чтобы минимизировать количество пересмотров ГКО. Да и задачу отстаивания чести мундира никто не отменял.

Новый законопроект, если он будет принят в нынешнем виде, создает круговую поруку чиновников. Возможности реального, а не декларативного обжалования их действия в отношении ГКО и у граждан, и у бизнеса окажутся весьма ограниченными. Заставить чиновника признать, да еще исправить свою ошибку – задача не из легких, по силам немногих.

Вся мировая практика свидетельствует об одном: в таких делах необходим независимый арбитр. Здесь, как и в политике, должен действовать принцип разделения властей.

Дайте закону поработать

Как полагает Юрий Лавряков, заместитель имущественных отношений Московской области, совсем недавно был принят новый 237-ФЗ, по нему только стали работать, а уже предлагают его существенно менять. Нам нужно усилить роль судов в кадастровых спорах, проводить в них профессиональные экспертизы, выявлять истину на основе состязательности.

В новом же законопроекте эти возможности резко сужаются, практически все отдаются на откуп ГБУ. Не имея квалифицированных кадров, достаточного опыта, на сотрудников ГБУ возлагается большая ответственность, так как руководитель ГБУ, чье учреждение допустит много ошибок, на три года лишится возможности занимать руководящие должности в этой системе.

Это не означает, что нынешняя модель всех устраивает, в ней есть многое, что следует улучшать и совершенствовать. 237-ФЗ – не священная корова, его можно и править и менять.

Но, как считает Председатель Комиссии Общественного совета при Росреестре по ГКО Алексей Каминский, чтобы это шло на пользу дела, «необходима консолидированная позиция всего профессионального сообщества, которое и должно высказать свое мнение о том, какие поправки нужны, а какие вредны.

Пока же лучше оставить все как есть и посмотреть, как это будет работать».

Как известно, практика – критерий истины.

Депутат ГД РФ Сергей Катасонов предложил создать в рамках Рабочей группы специальную комиссию, которая соберет все мнения по данному вопросу и представит в Минэк предложения для их учета до первого чтения закона.

 

Какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости в 2016 году

Как известно, коммерческая недвижимость предназначена не для проживания, а для постоянного извлечения прибыли. Именно по этому данная категория и получила такое название. Нахождение коммерческой площади в рабочем состоянии гарантирует своему собственнику бесперебойный доход. К примеру, если владелец недвижимости не хочет или не может заниматься какой-либо деятельностью и использовать ее по назначению, то он всегда может сдать свое имущество в аренду. Пусть доход будет на много меньшим, нежели при запуске собственного дела, но зато стабильный и не требующий особых усилий. Арендные платежи будут поступать ежемесячно, и собственнику остается лишь поддерживать свои коммерческие квадратные метры в надлежащем состоянии. Именно по этому, случаи продажи коммерческой недвижимости встречаются довольно редко, и при таком раскладе обычно возникает ряд вопросов относительно процедуры продажи, необходимой документации и других особенностей.

В нашей статье мы постараемся разобраться в особенностях продажи коммерческой недвижимости, а также расскажем о том, какие для этого требуются документы.

Продажа коммерческой недвижимости: основные особенности

Собственно процедура продажи коммерческой недвижимости мало чем отличается от продажи жилой. Т.е. перед тем, как размещать объявление или начинать переговоры с потенциальным покупателем, должен убедиться в том, что все документы в порядке. Конечно, в первую очередь мы имеем ввиду именно правоустанавливающие бумаги на бумаги на недвижимость, иначе ни о какой реализации не может идти и речи.

Важной особенностью продажи коммерческих квадратных метров является оценка таковых. Нередко собственники сталкиваются с дилеммой, относительно того, по какой цене продавать недвижимость. Если указать завышенную цену, то процесс реализации недвижимости может затянутся на долгое время. И наоборот, если выставлять недвижимость по заниженной цене, то можно, как говорится продешевить, и недополучить выгоду. Поэтому, после того, как было принято решение о продаже недвижимости. следует обратиться за услугами специализированных агентств, которые занимаются оценкой недвижимости.

На цену обычно влияет назначение недвижимости (т.е. это может быть магазин, заведение общепита, офис и т.д.) ее размер, местоположение, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, год постройки и т.д.

Конечно, на коммерческую недвижимость распространяются те же самые требования, что и на случаи реализации жилой недвижимости. Среди подобных требований обычно следующие:

  • недвижимость должна быть в собственности
  • отсутствие обременений
  • отсутствие притязаний третьих лиц
  • полный порядок документации

Говоря о первом элементе из списка, следует отметить, что бывают случаи. когда недвижимость находится в собственности ни одного, а сразу нескольких лиц. Получается, что при реализации таковой, в сделке должны участвовать все собственники, либо же каждый из них должен дать одобрение на проведение таковой. Иначе сделка будет признана недействительной. Т.е. никаких юридических последствий после ее заключения не последует.

Серьезной помехой при продаже недвижимости может быть наличие каких-либо обременений на объект. Подобные ограничения могут быть вызваны тем, что недвижимость находится в залоге, либо на нее некогда был наложен арест (арест на регистрационные действия с объектом), который до сих пор не снят. Очень часто собственники узнают о данных неблагоприятных обстоятельствах только тогда, когда в регистрационной палате им отказывают в регистрации перехода прав собственности. Поэтому, если вы решили реализовывать вашу коммерческую недвижимость, следует подать заявление в органы Росреестра на получение выписки из кадастрового паспорта. В данной выписке храниться вся необходимая информация относительно наличия/отсутствия обременений и каких-либо ограничений.

И на конец, необходимо убедится, что на данную недвижимость не претендуют другие лица. К примеру это могут быть бывшие компаньоны, наследники и т.д. Это может быть и не послужит серьезной помехой для продажи, но лишняя траты времени в таком случае вам точно обеспечена.

Какие документы нужны при продаже офиса: где и как их получить

Собственно документов, которые потребуются для продажи не так много, как может казаться на первый взгляд. К ним в обязательном порядке относятся следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы на имущество
  • технический и кадастровый паспорта
  • квитанция об уплате государственной пошлины
  • и конечно договор купли-продажи

Относительно правоустанавливающих документов можно отметить. что в число таковых входят следующие: свидетельство о праве собственности, первичный договор купли-продажи, мены, дарения или копия свидетельства о получении наследства. Т.е. список ничем не отличается от того, который бы требовался при продаже жилой недвижимости. Е если свидетельство о праве собственности утеряно, то его получение вновь, займет достаточно продолжительное время. Касаемо технического и кадастрового паспортов, то их, как в первый раз, так и при продаже недвижимости следует получать в отделения Росреестра и отдела БТИ соответственно.

При наличии вышеперечисленных бумаг, можно приступать к оформлению договора купли-продажи, какой, кстати является типовым, и поэтому должен отвечать всем стандартным требованиям, о которых мы расскажем далее.

Как составить договор при продаже коммерческой недвижимости

При составлении договора купли-продажи необходимо обращать внимание даже на те моменты, которые на первый взгляд кажутся незначительными. По общим правилам в договоре должны указываться следующие данные:

  • полные данные о сторонах договора
  • полное описание объекта: какого типа, точный адрес, этаж, местоположение и т.д.
  • площадь
  • сумма сделки
  • валюта для расчета
  • в какой форме будет производиться расчет
  • срок передачи объекта

При этом, законодательством не делается особых разграничений в требованиях к продавцам. Условия одинаковы для всех, независимо от того, в качестве реализатора выступает физическое или фирма.

После того когда договор заключен (который к стати с недавнего времени не обязательно регистрировать) можно подавать бумаги на регистрацию перехода прав собственности на объект. Занимаются данным оформлением регистрационные органы, входящие в структуру Министерства юстиции РФ.

Какой надо будет платить налог с продажи коммерческой недвижимости

В данном контексте далеко не все зависит от того, сколько именно времени недвижимость была в собственности, и в каком собственно статусе находится собственник. Если речь идет о продавце - физическом лице, то он освобождается от уплаты подоходного налога при том условии, что квадратные метры находились в собственности более 3 лет. Но данное правило, как известно распространяется на жилую недвижимость. Получается, что при реализации коммерческой недвижимости, налог в размере 13% уплачивается в любом случае. В данном случае законодатель разработал на наш взгляд не совсем корректное правило, включив в число доходов и средства с продажи недвижимости. Получается, что если мы продаем недвижимость за 10 млн. рублей, и уплачиваем 13% в виде налога, то в дальнейшем приобрести соразмерную проданной, недвижимость мы не сможем, т.к. у нас на руках останется только 8,7 млн. рублей. И наши будущие планы покупки недвижимости сразу после продажи, абсолютно не интересуют налоговые органы.

Если же в качестве продавца выступает ИП, то в данном случае все зависит от системы налогообложения, согласно которой действует ИП. Если это так называемая "упрощенка", то налог на прибыль составит 6%. Что касается юридических лиц, то помимо налога на прибыль, фирма уплачивает также и налог на добавленную стоимость.

Какие строительные фирмы на Южном Урале считаются проблемными

И как будет работать в Челябинске новая редакция закона о долевом участии в строительстве [совет покупателям]

— 116 застройщиков работает на Южном Урале

— 6 строительных компаний, что возводят дома с участием средств дольщиков, числятся в проблемных

— 311 жилых зданий на стадии строительства

— 18 тысяч договоров долевого участия заключено с челябинцами

— 29,5 млрд. руб. привлечено в строительство жилья (сумма сопоставима с годовым бюджетом Челябинска)

 

РЕЙТИНГ «НЕНАДЕЖНЫХ»

Список* открывает «Уральская строительная компания». От ее действий пострадали 188 дольщиков. Долгострой — незавершенная высотка на ул. Братьев Кашириных, напротив Торгового Центра.

У компания «Аркона» (Миасс) — ждут своих квартир 115 дольщиков. В этом же городе числятся компании «ПромИнвест» и «Жилищная инвестиционная компания».

Требуют жилья у фирмы «Гринфлайт» почти 5 тысяч дольщиков

«Речелстрой» (Челябинск) — около 700 дольщиков.

* Список был звучен заместителем министра строительства Челябинской области Виталием Передерием на пресс-конференции в редакции газеты «Комсомольская правда» — Челябинск»

 

5 ВАЖНЫХ ПОПРАВОК В ЗАКОН О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ

1. С 1 января 2017 года застройщик обязан иметь достаточное количество средств уставного фонда на достройку объектов.

2. Если застройщик пребывает в стадии банкротства, региональный Минстрой не выдаст разрешение на строительство нового объекта с участием денег дольщиков.

3. Право привлекать средства дольщиков зависят от размера уставного капитала застройщика и площади возводимого объекта.

4. Подушкой безопасности для дольщиков станет федеральный негосударственный гарантийный фонд. Застройщики обязаны перечислять в него до 1% средств от стоимости объекта недвижимости.

5. Будет выделен отдельный счет для средств участников долевого строительства.

— Эта мера направлена на повышение прозрачности всех финансовых операций. Ведь не секрет, что некоторые застройщики использовали деньги не по назначеию. Из-за чего, собственно, и возникла проблема обманутых дольщиков, — сообщил корреспонденту газеты «Комсомольская правда» — Челябинск» Виталий Передерий.

 

НОВЫЕ ПОПРАВКИ СДЕЛАЮТ ЖИЛЬЕ НЕДОСТУНЫМ?

— 214-й федеральный закон о долевом участии в строительстве ежегодно, по нескольку раз, подвергается изменениям. И все направлено на обеспечение безопасности дольщиков. Но пока, это плохо получается, — рассказал газете «Комсомольская правда» — Челябинск» председатель правления Союза строительных компаний Урала и Сибири Александр Воробьев.

Воробьев считает, что год от года растет бюрократическая составляющая оформления начала работ по стройке домов. А теперь у застройщиков проблем добавится.

— В год в России возводится около 80 млн квадратных метров жилья на сумму в 2,5 трлн.руб. Значит, объем гарантийного фонда (тот самый 1% от стоимости возводимого объекта) составит 25 млрд. руб в год, — подсчитал Воробьев. — Вся эта нагрузка ложится на застройщиков. Но по каждой квартире с дольщиком и так заключается договор страхования. То есть, и раньше строители выплачивали немалые суммы, но по мере строительства. Сейчас же 1% нужно будет уплатить до начала строительства.

 

КАК НЕ СТАТЬ ОБМАНУТЫМ?

Иногда люди сами виноваты в том, что попадают в разряд обманутых дольщиков. Несут деньги непонятно кому.

Нужно тщательно изучить послужной список компании-застройщика, познакомиться с его строящимися объектами. Побывать на стройке: если жизнь там кипит, дома прирастают этажами неделя за неделей, это, конечно, «плюсик» застройщику.

Стройка начинается не на стройплощадке, а с рекламы. К рекламе тоже введены новые требования.

— В тексте должны быть данные по застройщику. До сего момента часто звучали данные агентства недвижимости. Они не всегда раскрывали карты по застройщику, с которым были связаны сложной схемой договорных отношений. В этих бумагах и проверяющие не с первого раза разбирались. Потребитель не должен куда-то бегать и что-то искать, — сообщила корреспонденту газеты «Комсомольская правда» — Челябинск» замруководителя УФАС по Челябинской области Татьяна Соболевская.

 

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Андрей Аликин, управляющий ООО «ЭкоСити», застройщика микрорайона «Вишневая горка»:

— У застройщиков было время подготовиться, ведь о переменах было известно заранее, — считает. Цель закона благая. Единственная сложность — переходный период, когда еще не создан негосударственный федеральный компенсационный фонд. Не понятно пока, как будет выстроена работа между Минстроем, Росреестром, банками и оператором гарантийного фонда. Альтернативе «долевки» нет. Если ее не будет, рухнут объемы жилья, а цена квадратного метра вырастет.

Аликин полагает, что переходный период продлится два — три месяца.

 

КСТАТИ

В 2016 году прокуратурой Челябинской области выявлено 93 нарушения прав участников долевого строительства. Возбуждено два уголовных дела — в отношении ООО «Гринфлайт» и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» (Миасс). В Миассе похищено 149 млн. руб из средств дольщиков.

 

В Госдуму внесён законопроект об отмене действия отдельных пунктов закона «О государственной регистрации недвижимости»

Член Комитета Совета Федерации по Регламенту и организации парламентской деятельности Владимир Лаптев внёс в Госдуму законопроект об отмене действия отдельных пунктов закона «О государственной регистрации недвижимости».

В частности, сенатор предложил приостановить до 1 января 2019 года действие пунктов 4 и 5 части 5 статьи 14, пункта 2 части 2 статьи 24, статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Связано это с тем, что ранее можно было оформить право собственности на квартиру при незавершённом этапе строительства дома. Однако согласно вступившим в силу изменениям собственность на жилплощадь может оформляться только при постановке достроенного объекта на кадастровый учёт. При этом постановка на кадастровый учёт квартиры в незавершённом объекте невозможна.

«Таким образом, складывалась парадоксальная ситуация, при которой построить и ввести в эксплуатацию блок-секцию многоквартирного дома, а также передать квартиры, входящие в такую блок-секцию, участникам долевого строительства являлось возможным, а вот поставить на кадастровый учёт указанную блок-секцию многоквартирного дома являлось невозможным.

 В результате проживающие в данных квартирах без регистрации граждане лишены возможности регистрации по месту жительства и, как следствие, получения услуг по месту проживания (медицинских и образовательных, права голосовать на выборах всех уровней власти, получение пенсий и пособий и так далее)», — говорится в пояснительной записке.

Сенатор предлагает приостановить действия этих норм, отмечая, что принятие законопроекта не потребует дополнительных расходов, финансируемых за счёт средств федерального бюджета.

 

Инвестиции в коммерческую недвижимость Европы в 2016 г упали на 10%

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы в 2016 году упал на 10% - до 251,1 миллиарда евро, говорится в сообщении компании CBRE.

МОСКВА, 23 января — РИА Недвижимость. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы в 2016 году упал на 10% — до 251,1 миллиарда евро, говорится в сообщении компании CBRE.

При этом в четвертом квартале 2016 года был зафиксирован рекордный объем инвестиций — 86,8 миллиарда евро. "Это на 5% больше показателя за четвертый квартал 2015 года, в котором был поставлен предыдущий рекорд по объемам инвестиций", — говорится в пресс-релизе.

В сообщении отмечается, что очень оживленным был рынок Германии — годовой инвестиционный оборот превысил отметку 50 миллиардов евро. В Нидерландах было инвестировано более 13,5 миллиарда евро, что превысило предыдущий рекорд 2007 года.

В России объём инвестиций в 2016 году увеличился на 36% — до 4,2 миллиарда евро. При этом на 34% этот объём был сформирован сделками, заключенными государственными структурами и госкомпаниями, в то время как в прошлом году таких сделок не было. В 2017 году объём инвестиций может увеличиться до 4,5 миллиарда евро, говорится в сообщении

 

Россия готова привлекать восточные инвестиции
«По прогнозам экономистов, к 2020 году объем инвестиций азиатских стран в отечественную экономику составит более 12 миллиардов долларов. Поэтому сегодня усилия государственных институтов и общественных организаций направлены внедрение дополнительных мер и механизмов, способных превратить Россию в комфортную площадку ведения бизнеса представителями Востока», - отмечает Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт Объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами (ОРГ).
В связи введенными санкциями и изменением геополитического курса, на отечественном рынке появились привлекательные для инвесторов из Азии ниши почти во всех секторах экономики. «Я думаю, среди инвесторов из азиатских стран будут востребованы инвестиции в производственный и банковский секторы, разработку и добычу полезных ископаемых и в проекты ГЧП. Также высокую доходность гарантируют вложения в строительство офисной и гостиничной недвижимости», - комментирует Екатерина Рашникова.
Интерес к российской экономике подтверждает ряд крупных сделок, состоявшихся в конце 2014 – первом квартале 2015 г. В частности, показательными можно назвать покупку катарским фондом Qatar Investment Authority поселка для экспатов «Покровские холмы», начало строительство полифункционального комплекса «Китайский деловой центр «Парк Хуамин» в Москве или приобретение корейскими инвесторами Lotte Group гостиничный проект у Исаакиевской площади в Санкт-Петербурге.
В настоящее время инвесторам из Азии презентуют проекты на территории нашей страны, создают для них благоприятный инвестиционный климат, в том числе разрабатывают систему государственных гарантий. При этом государство тесно сотрудничает с деловыми сообществами, в том числе использует потенциал Объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами. Так, в мае 2015 при поддержке Объединенной рабочей группы по сопровождению иностранных инвесторов в Пекине состоится AccEssMeetingChina-Russia: «AnnualInvestmentRoadShow 2015».
Для справки:
Объединенная рабочая группа по сопровождению иностранных инвесторов – это объединение членов делового сообщества, профессионалов рынка недвижимости в различных отраслях, имеющих опыт взаимодействия с иностранными инвесторами. Основная цель создания Объединенной рабочей группы – это оказание качественного сервиса по сопровождению иностранных инвесторов в России на всех этапах реализации инвестиционного проекта. Рабочая группа – это центр компетенции в работе с иностранными инвесторами; локомотив, который переводит большой объем контактов и намерений в плоскость конкретной работы над проектами.

 

Сделки с недвижимостью: как не купить кота в мешке.
Риски продавца
Первое, с чем сталкивается продавец – за сколько продать свое имущество. Человеку, не занимающемуся недвижимость, сложно определить реальную стоимость его квартиры. Слишком завышенная цена чревата долгим поиском покупателя, недооценка – потерей денег.
Второй риск, поджидающий продавца, рекламируя свою квартиру, он информирует всю общественность об этом. Этим могут воспользоваться мошенники, грабители. Под видом покупателя может пожаловать кто угодно. Проверяйте документы, убирайте ценные вещи и будьте внимательны.
Но самый главный подводный камень - это взаиморасчеты. Единственный вариант безопасный для обеих сторон расчёт через банковские ячейки. По закону оплата должна проходить после оформления в регпалате договора купли-продажи и передачи прав на недвижимость. Если оплата не произошла, то, не смотря на это, недвижимость уже находится во владении покупателя. Причины могут быть совершенно разные: у покупателя нет денег или он потерял их, или передумал быть собственником купленной квартиры. И продавцу придётся приложить много усилий для того чтобы вернуть своё имущество или получить деньги.
Поэтому, при совершении сделки по недвижимости, приглашают к участию третьих лиц – риэлтерские агентства, юридические фирмы, и другие организации, которые помогут разобраться во всех вопросах оформления и подписания документов.
Риски покупателя
Риски покупки недвижимости на первичном и вторичном рынке жилья имеют общие основания, но и есть расхождения. При покупке новостройки в первую очередь, следует грамотно выбрать застройщика, тщательно осмотреть само жилье, его внешний вид. После этого предстоит самая трудная работа: необходимо детально проверить все документы на квартиру. И если, сами вы можете проверить документы, определяющие планировку квартиры, то проверку договора купли-продажи стоит доверить юристу.
Если вы собрались покупать квартиру на вторичном рынке самостоятельно, необходимо проверять не только подлинность и правильность документов, но и нужно отследить историю по данной недвижимости и правомерность всех операции, если таковы были.
Если в истории имеется хотя бы один, даже самый незначительный на первый взгляд «дефект», то приобретение такой площади крайне нежелательно: бывшие хозяева смогут оспорить в суде. Также следует обратить внимание на то, не находится ли имущество под залогом или же под арестом. Это можно проверить при помощи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок по ним.
Но и это еще не все. Действуя самостоятельно, покупатель может столкнутся с непорядочностью продавца, или даже с мошенничеством. Практика показывает, владелец квартиры продает ее дважды: по оригинальному документу и его дубликату. Кроме того, продавец может оказаться вовсе не хозяином жилья, а обманщиком, с подделанными документами.
Конечно риск - дело благородное. Однако когда речь идет о сделках с недвижимостью, то будьте внимательны и не покупайте кота в мешке. Проконсультируетесь со специалистами, которые знают особенности рынка недвижимости, законы и любые тонкости сделок.

 

Что нового на рынке недвижимости в 2017 году

1. Право собственности подтвердит выписка из ЕГРН

Не успела «Выписка из ЕГРП» сменить «Свидетельство о праве собственности», как вскоре появится Единый государственный реестр недвижимости, и теперь уже выписка из этого перечня станет главным документом, подтверждающим право собственности.

Единый реестр недвижимости будет создан на основании Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который вступит в силу с 1 января 2017 года, объединив воедино сведения об объектах из кадастра недвижимости и реестра прав. Информация будет храниться в электронной базе данных, с постоянным созданием резервных копий на случай хакерских атак или повреждения компьютеров-носителей файлов. Предполагается, что такая система хранения снизит риск мошеннических операций с недвижимостью, упростит процедуры купли-продажи и вступления в права наследования и ускорит прохождение бюрократических процедур до 10 дней (сейчас срок составляет 20 рабочих дней). Документом, подтверждающим право собственности на дом или квартиру, станет отныне справка из ЕГРН.

Получить информацию об объектах можно будет в МФЦ или в любом отделении Росреестра (без адресной привязки). Свидетельства о праве собственности с голографическими знаками на специальном бланке, которые до недавнего времени выдавались владельцам, новым порядком были упразднены еще с 15 июля 2016 года. О регистрации договора или иной сделки будет свидетельствовать особая надпись на документе.

Сотрудники ведомства Росреестр на протяжении последних лет проводили подготовительную работу по верификации и гармонизации данных Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН), обновляли сведения об объектах. Насколько эффективной была проделанная работа, риэлторы и собственники смогут убедиться уже в ближайшее время.

ЕГРН позволит объединить процессы регистрации прав и кадастрового учета. Теперь для осуществления обоих процедур достаточно подать одно заявление.

Экстерриториальная регистрация сделок

Теперь собственникам не нужно лично посещать город, в котором находится объект недвижимости, подлежащий продаже или дарению. Сделку отныне можно оформить в любом отделении Росреестра на территории РФ.

Доставка документов курьером

Заказанные в Росреестре документы с 2017 года можно потребовать доставить курьером, если нет желания и времени приезжать в ведомство лично и стоять в очередях. Услуга платная.

Справки – на все случаи

Формы выписки из ЕГРН могут быть различны:

 

– об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

– о переходе прав на объект недвижимости;

– о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;

– о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

– излагать порядок заполнения утвержденных форм.

При подаче запроса граждане получат исчерпывающую информацию не только об объекте недвижимости, но и кадастровый план территории, где он размещен, а также справки о лицах, получивших сведения о данном объекте недвижимости либо уведомления об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений. Также это может быть решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений по каким-то веским причинам (т.е. сведения не будут выдаваться всем подряд).

Расценки повысились

Стоимость выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в бумажном виде для физических лиц составит 750 руб., для юридических лиц – 2200 руб. В электронном виде дешевле: 300 руб. для физического лица и 600 руб. – для юридического.

Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным будет стоить для физического лица 950 руб. на бумаге или 400 руб. – в электронном виде.

Выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве для физических лиц – 1500 и 700 руб., для юридических – 2950 и 1400 руб.

Выписка о содержании правоустанавливающих документов – 600 и 400 руб. для граждан и 1700 и 800 руб. – для организаций.

Срок предоставления любой выписки об объекте недвижимости с 2017 года составит три рабочих дня.

2. Машино-места станут частной собственностью

В Федеральном законе № 315 появится поправка, изменяющая статус машино-места с общедомовой собственности на частную.

Во многих домах бизнес-класса за каждой квартирой закреплено как минимум одно машино-место на уличной или подземной парковке. Рядом с домами эконом-класса до сего времени жильцы парковались хаотично: кто быстрее занял место, тот и молодец. С 2017 года парковочные машино-места перестают быть частью общедолевой собственности: теперь они могут стать собственностью частной, чем будут приравнены к другим объектам недвижимости со всеми вытекающими последствиями. Собственник машино-места сможет без оглядки на соседей продать его, подарить или сдать в аренду.

3. Приватизация может стать платной с 1 марта 2017 года

Власти постепенно готовили население страны к отмене бесплатной приватизации жилья, несколько лет продлевая сроки ее окончания. В очередной раз планка была смещена Госдумой РФ на 1 марта 2017 года. Условно бесплатно (за вычетом стоимости пакета документов, налога и услуг нотариуса) приватизировать жилье все еще можно, подав заявление до 28 февраля 2017 года.

Законодательно процедура платной приватизации пока не разработана. За какую сумму населению придется выкупать у государства в собственность свою квартиру? Тарифы будут разработаны в ближайшее время.

Семьи, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий, смогут теперь арендовать у государства социальное жилье, заключив договор на продолжительный срок, с правом его неоднократного продления. Но получить квартиру в собственность очередники уже не смогут.

4. Утаил недвижимость? – Заплати штраф!

Граждане обязаны сообщать в Федеральную налоговую службу (ФНС) обо всех квартирах, домах, гаражах, земельных участках, которыми владеют. До недавнего времени за первое утаивание собственности от налоговиков (и, соответственно, избегание уплаты налога)  штраф составлял 5000 рублей, за повторное – уже 20000 рублей. Теперь же, с января 2017 года, штраф составит 20% от суммы налога на имущество, который начислят собственнику.

Сведения об объектах собственности будут поступать в налоговую службу из Росреестра. Но если ФНС не прислала собственнику уведомление об уплате налога, владелец недвижимости должен сам посетить налоговиков с требованием о начислении налоговой суммы.

5. Общедомовые нужды станут частью квартплаты

Графа «ОДН» исчезнет из платежных документов. В платежках будут присутствовать строки «водоснабжение», «водоотведение», «теплоснабжение», «газоснабжение», а также – «квартплата» (обслуживание многоквартирного дома).

 

Что нужно знать, оформляя ипотеку

На выплату ипотеки у многих россиян уходит значительная часть зарплаты, но все же выгоднее платить за собственное жилье, чем отдавать деньги арендодателю. Что нужно учесть, оформляя ипотеку, чтобы взять жилищный кредит на хороших условиях и не оказаться в тяжелой финансовой ситуации.
 

Изучайте и анализируйте
 

К покупке недвижимости нужно подходить рационально, отбросив эмоции. Всевозможные скидки и акции — это рекламный ход застройщиков, нацеленный на то, чтобы покупатель принимал решение импульсивно, на эмоциях. Нужно предварительно изучить ситуацию на рынке, чтобы ориентироваться в предложении, также стоит ознакомиться с форумами ипотечных заемщиков, лично приехать на стройки объектов, которые приглянулись, проверить наличие необходимой документации.
 

Перед тем, как оформлять кредит, нужно оценить сопутствующие расходы. Приняв выгодное на первый взгляд предложение, в будущем можно пожалеть об этом. Поэтому рекомендуется сначала ответить на ряд вопросов. Понадобится ли вам съемное жилье на время строительства дома и во сколько оно обойдется? Какая сумма потребуется на ремонт новой квартиры? Где находится дом и сколько придется тратить на дорогу после новоселья.
 

Не спешите заключать сделку
 

Часто застройщики подталкивают граждан к скорейшему оформлению договора,  например, предлагают ограниченные во времени акции. Если застройщик говорит, что  невысокая цена будет действовать всего два дня, лучше не спешить и сравнить с условиями у других компаний. Возможно, там предложат еще более выгодные условия. Один из любимых приемов продавцов — подтолкнуть покупателя заключить сделку быстро, «пока цена не выросла». Когда люди принимают решение о покупке срочно, они не всегда могут оценить предложение рационально и могут заключить невыгодную сделку.
 

Если застройщик торопит со сделкой, лучше сказать, что вам нужно время подумать и попросить подробно почитать условия. Если продавец скажет, что цена вот-вот вырастет, отвечайте, что тогда поищете другие предложения.
 

Внимательно изучайте документы
 

Попросите прислать предварительный договор вам на почту. Черновик кредитного договора лучше изучать дома, в спокойной обстановке, а не в офисе застройщика. Подписание договора — ответственный момент. В договоре прописаны ответственность сторон, все правила и тонкости. Там говорится об обязательствах заемщика. Все детали нужно обсуждать до подписания. Покупатель может задавать вопросы, может предложить изменить текст договора, если его не устраивают условия. Даже если вам уже собираются вручить ключи от новой квартиры, а что-то в договоре вас смущает, не подписывайте документ. Платить по кредиту придется долгие годы, от размера процентов будет зависеть ваш уровень жизни.
 

Планируйте бюджет

Чтобы понять, можете ли вы себе позволить ипотеку, попробуйте пару месяцев откладывать сумму платежа по кредиту и проанализируйте бюджет. Если баланс окажется отрицательным или нулевым, выплачивать кредит будет сложно, придется пересмотреть расходы и подумать, на чем можно экономить.

 

В Москве и области отсрочили пени за неуплату налога на имущество

Начисление пеней за неуплату налога на имущество физических лиц за 2015 год, рассчитанного по кадастровой стоимости объектов,  временно отложили только в Москве и Московской области. В остальных регионах решения об отсрочке начисления пеней принято не было, граждан, которые не внесли платежи, ожидают штрафные санкции. В столице и Подмосковье начисление пеней начнется с 1 мая 2017 года, говорится на сайте Федеральной налоговой службы.
Норма, позволяющая отложить начисление пеней за неуплату налогового сбора, предусмотрена Федеральным законом №401-ФЗ, принятого  30 ноября 2016 года. В документе прописаны изменения в Налоговый кодекс РФ.

Закон об отсрочке начисления пеней для тех, кто не заплатит налог на имущество физических лиц вовремя, могут принять регионы, которые уже перешли на исчисление налога по кадастровой цене, и регионы, где налог за 2015 год по кадастровой стоимости рассчитывали только для административно-деловых и торговых объектов.

 В декабре власти Москвы и области приняли законодательные акты, позволяющие налогоплательщикам уточнить кадастровую цену объектов и налоговые обязательства.

 

На рынке жилья Москвы появилась новая мошенническая схема

На столичном рынке недвижимости появилась новая схема мошенничества, сообщает телеканал «Москва 24». Собственникам квартир предлагают взять кредит под залог недвижимости. Сделку оформляют как продажу жилья с возможностью обратного выкупа недвижимости, но в действительности вернуть квартиру в собственность пострадавшие не могут.

Формально обвинить тех, кто купил недвижимость,сложно. Документы об обратном выкупе находятся на руках у мошенников. Люди обращаются в суд, чтобы вернуть жилье. В настоящее время в судах находится около десяти таких дел.

Одна из пострадавших, Елена Яремчук, два года назад, прочитав объявление в газете, взяла кредит на сумму 1 млн рублей под залог свей квартиры.

Елена быстро подписала все требующиеся документы: на продажу жилья и обратный выкуп. После того, как квартира была сдана на регистрацию, мошенники исчезли. Позже Елена выяснила, что сделка проводилась только в одну сторону, об обратном выкупе речи не шло, а все права по договору были у покупателя. К Елене начали приходить домой с требованием освободить жилье.

Суд принял решение в пользу Елены. Лишь так женщина смогла отстоять свое жилье. Сложность в том, что по документам она и сейчас не является собственником квартиры. Нотариусы полагают, что потерпевшие понимали, на что идут, но все равно заключали сделки, не слушая тех, кто убеждал их не оформлять кредит на таких условиях.

 

Как в России собираются взыскивать долги за счет жилья

Принуждение к аскетизму - таким методом Минюст решил бороться с должниками. Ведомство намерено узаконить принудительную продажу жилья таких граждан, даже если оно единственное. Взамен им дадут другое - более скромное.

Новое жилье в Подмосковье

Министерство юстиции РФ подготовило законопроект, позволяющий взыскивать в счет долга единственное жилье. Документ в настоящее время проходит стадию общественного обсуждения и уже вызвал значительный резонанс, поскольку на первый взгляд противоречит статье 40 Конституции, гарантирующей гражданам России право на жилище. DW разобралась с помощью юристов в деталях законопроекта и выяснила, какими последствиями чревато нововведение.

Кому уготован "переезд"

Законопроект предусматривает, что взыскание может быть обращено на единственное жилье при соблюдении ряда условий. Как говорится в разъяснениях Минюста, опубликованных на его сайте, "размер жилья должен превышать двукратную норму предоставления жилплощади, установленную в соответствии с законодательством РФ, на гражданина-должника и проживающих с ним членов семьи". В Москве эта норма на человека составляет 18 квадратных метров. В других регионах - 14-18 метров.

Рыночная стоимость изымаемого жилья должна быть вдвое выше стоимости жилья, которое должник получит взамен. Сумма долга должна составлять не менее 5 процентов от рыночной цены квартиры.

Иных возможностей, кроме как расплатиться своими квадратными метрами, у должника быть не должно. В Минюсте подчеркивают, что новые правила будут применяться только по отношению к тем должникам, которые получат кредит после вступления закона в силу.

Конституция не спасет

Апеллировать к Конституции эксперты считают бессмысленным. Как заявил DW адвокат, президент Гильдии юристов рынка недвижимости, председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области Олег Сухов, "нарушения Конституции нет, так как, во-первых, процессуальное законодательство будет иметь ограничения, не допускающее изъятие минимальной площади, во-вторых, изъятие и продажа дорогой или большой недвижимости будет предусматривать выплату должнику средств, достаточных для минимального обеспечения себя жильем по месту постоянного проживания".

Юрист добавил, что немедленному выселению должник подвергаться не будет. Процедура будет выглядеть так. Суд определит сумму, достаточную для приобретения должнику новой квартиры. Эти деньги будут ему переданы для поиска и покупки жилья. Затем, уже после его переезда, будет продана его старая квартира, и остаток средств будет отдан взыскателю. На поиск нового жилья у должника будет три месяца. Если в течение этого срока он его не купит, средства на квартиру переведут в муниципальный бюджет, и местные чиновники должны будут за два месяца решить квартирный вопрос гражданина.

Пиратские базы и липовые "вписки"

Вопрос о том, кто будет заниматься определением изначальных жилищных условий должников, пока обсуждается. Председатель общества защиты прав потребителей "Горячая линия" Дмитрий Лесняк считает, что с этим придется разбираться самим взыскателям.

Изъятие жилья в счет долга может стать кошмарной реальностью для многих россиян

"Приставы едва ли будут этим заниматься, - заявил он DW. - Возможно, будут формироваться какие-то базы данных. В пиратской форме они уже сейчас существуют: мы все знаем, что, используя такие базы, можно по фамилии должника узнать о наличии всех его объектов, в то время как официальный путь - через государственный реестр - предполагает только обратную возможность: по объекту узнать фамилию собственника".

Генеральный директор Лиги защиты должников Сергей Крылов допускает, что и сами должники, дабы избежать насильственного переселения, пойдут на разные ухищрения: например, будут вписывать на свою площадь новых членов семьи или оформлять дарение долей. "Есть разные способы намеренного ухудшения имущественного положения. И до вынесения решения судом о наличии задолженности, их нельзя будет признать притворной, а значит недействительной сделкой", - отмечает он.

Ипотечникам легче не станет

Есть в законе еще один нюанс. Из-под его действия выведены ипотечные квартиры. Это означает, что в случае, если купленная в ипотеку квартира является единственным жильем, никаких послаблений и исключений, упомянутых в документе, к ее владельцу применяться не будет. Как известно, российское законодательство уже сейчас не запрещает взыскание ипотечной квартиры в счет долга.

 

 

 

АН ГЕБО-КОММЕРЦ  Ваш правильный выбор 8(926)361-65-05 8(925)384-18-24

Заказ обратного звонка

Ваше имя:
Телефон:
Введите
число